리츠 투자상품도 ETF가 있습니다. 최근 금리 인상으로 리츠 투자자들이 많은 혼란과 우려가 있었는데요. 부동산 관련 자산은 금리의 영향을 크게 받기에 리츠 ETF에 대한 관심이 동시에 커졌죠. 하지만 금리가 오르는 시기라고 해서 무조건 리츠가 안 좋은 선택은 아닙니다. 오늘 본 글에서는 금리 인상과 리츠 ETF가 어떤 관계를 가지는지, 금리 인상기에 오히려 강세를 보이는 리츠 ETF, 투자 시 유의할 점을 알아보겠습니다. 부동산에 관심이 있는 분들은 리츠 ETF에도 관심을 가져보는 시간이 되었으면 좋겠습니다.
금리와 리츠 ETF, 어떤 관계일까?
리츠(REITs)는 부동산에서 나오는 임대 수익을 투자자에게 배당 형태로 지급하는 구조로, 대부분의 수익이 정기적인 현금 흐름에 기반을 둡니다. 이 때문에 금리와 밀접한 관계를 가질 수밖에 없습니다. 일반적으로 금리가 오르면 리츠의 주가가 하락하는 경향을 보입니다. 이는 금리가 오르면 대출 금리도 함께 상승하여 리츠가 부동산을 운용하는 데 들어가는 금융 비용이 증가하기 때문입니다. 동시에 채권이나 예금 등 다른 고정수익형 자산의 수익률이 올라가면서, 리츠의 상대적인 매력도는 감소합니다. 하지만 이 관계는 단선적이지 않습니다. 금리가 오르더라도 경제가 회복 국면이거나 성장기일 경우, 오히려 상업용 부동산에 대한 수요는 늘어나고 임대료 인상 여력도 커지기 때문에 리츠의 수익성과 배당 여력은 강화될 수 있습니다. 예를 들어 경기 확장기에 오르는 금리는 기업의 실적 개선과 임차 수요 증가로 이어져 리츠의 수익성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 특히, 대형 오피스, 산업시설, 쇼핑몰 등 우량 자산을 보유한 리츠는 공실률이 낮고 계약 갱신 시 임대료 상승을 통해 수익을 방어할 수 있습니다. 이러한 흐름은 대표 리츠 ETF인 Vanguard Real Estate ETF(VNQ)나 Schwab U.S. REIT ETF(SCHH) 등 대형 ETF에서 확인됩니다. 이처럼 리츠 ETF와 금리 간의 관계는 단순히 ‘금리 상승 = 악재’로 보기보다는, 경제 전반의 방향성과 결합해 해석하는 것이 훨씬 합리적입니다.
금리 인상기에도 괜찮은 리츠 ETF는?
금리 인상기에도 실적과 배당을 방어하거나 오히려 강세를 보이는 리츠 ETF들이 존재합니다. 이들 ETF의 공통점은 ‘우량 자산 확보’, ‘장기 임대 계약 비중’, ‘안정적인 테넌트 구조’, ‘경기 사이클 영향 축소’ 등입니다. 특히 상업용 리츠의 경우, 테넌트가 대형 프랜차이즈거나 계약이 10년 이상 장기라면 단기적인 금리 변동에도 영향을 적게 받을 수 있습니다. 예를 들어 Realty Income Corp(O)는 ‘월 배당’으로 유명하며, 자산의 대부분이 미국 내 소매 매장 기반의 상업용 부동산으로 구성돼 있습니다. 이 기업은 장기 임대 계약 구조와 꾸준한 배당 성향 덕분에 금리 인상기에도 일정한 수익 흐름을 보여줬고, 대표 ETF인 IYR(iShares U.S. Real Estate ETF)에 주요 편입 종목으로 포함되어 있습니다. 또 하나 주목할 종목은 디지털 인프라 중심의 리츠입니다. Global X Data Center REITs & Digital Infrastructure ETF(VPN)은 데이터센터, 통신탑 등 기술 인프라 자산에 집중 투자하는 ETF로, 금리보다는 기술 성장과 디지털 수요에 민감하게 반응합니다. 장기적으로 클라우드 수요가 확대되는 환경에서는 오히려 가격 방어력이 더 높습니다. 고배당을 원하는 투자자에게는 ALPS REIT Dividend Dogs ETF(RDOG)도 좋은 대안입니다. 이 ETF는 배당 수익률이 높고 기업 규모도 일정 수준 이상을 유지하는 종목을 선별해 편입합니다. 하지만 고배당 리츠는 금리에 취약한 단점이 있을 수 있으니 전체 포트폴리오 내 비중 조절이 중요합니다. 결국 금리 인상기에는 단순히 ‘리츠냐 아니냐’가 아니라, 어떤 업종과 자산군에 투자하고 있느냐가 리츠 ETF 선택의 핵심 기준이 됩니다.
리츠 ETF 투자 시 유의할 점
리츠 ETF는 안정적인 배당 수익과 비교적 낮은 진입 장벽 덕분에 많은 투자자들에게 인기 있는 자산입니다. 하지만 금리 인상기에는 몇 가지 유의할 점을 반드시 고려해야 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 첫 번째는 리츠의 부채 구조입니다. 리츠는 고정자산을 대규모로 보유하는 구조상 외부 차입금 비중이 높습니다. 이때 부채가 대부분 변동금리라면, 금리가 상승할수록 이자 비용이 증가하면서 리츠의 영업이익과 배당 여력에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 특히 대출 만기가 가까운 리츠는 리파이낸싱 시점에서 더 높은 금리를 적용받게 되어 부담이 커질 수 있습니다. 두 번째는 ETF의 포트폴리오 구성입니다. 리츠 ETF가 어떤 자산군에 집중돼 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 팬데믹 이후 오피스 리츠는 수익성이 급격히 악화된 반면, 물류 리츠나 헬스케어 리츠는 상대적으로 안정적인 흐름을 보여왔습니다. 따라서 동일한 리츠 ETF라고 해도 구성 종목에 따라 수익률 편차가 매우 큽니다. 세 번째는 환율 리스크입니다. 대부분의 리츠 ETF는 미국 증시에 상장돼 있으며, 원화 기준 수익률을 따지는 국내 투자자 입장에서는 환차손 위험을 고려하지 않을 수 없습니다. 마지막으로 주의할 점은 배당 수익률만 보고 투자해서는 안 된다는 것입니다. 높은 배당을 지급하더라도 주가가 급락하거나 자산 가치가 하락하면 총수익률이 마이너스가 될 수 있습니다. 수익의 구성 요소를 구체적으로 나누어 보고, 실질 수익률 기준으로 ETF를 선택하는 것이 바람직합니다. 리츠 ETF는 구조가 단순해 보이지만 실제로는 수많은 변수와 리스크가 숨어있는 복합 자산입니다.
금리 인상기라고 해서 무조건 리츠 ETF를 피해야 하는 것은 아닙니다. 오히려 어떤 종목이 포함되어 있는지, 얼마나 분산되어 있는지, 임대 수익 구조가 얼마나 탄탄한지 등을 따져보면 ‘선별적 접근’을 통해 오히려 수익 기회를 만들 수도 있습니다. 경기 사이클을 감안한 종목 선택과 비중 조절을 통해, 리츠 ETF는 여전히 매력적인 배당 자산으로 활용될 수 있습니다.